传北京最大商住房老板跑路!市场有多艰难你根本想不到

时间:2019-07-12         浏览次数

  近日,朋友圈被中弘集团、王永红事件刷屏,有人感叹王永红的传奇,有人唏嘘地产大佬的落寞。

  中弘北京像素作为北京商住房曾经的销冠,号称北京最大的商住项目,是中弘集团最著名的代表作,在历经北京商住限购、开发商亏损之后,它现在如何?与北京像素同病相怜的商住项目处境又如何?是否还能起死回生?

  2009年北京像素首期开盘并主打loft房源,首次入市中弘就采用漂亮的宣传方式,几乎轰动整个北京楼市。

  从上图可见,2009年北京房价几乎近2万,而此时的北京像素却打出均价9800元/平米的价格,可谓,此价一出立刻无敌北京楼市。

  尽管,这只是北京像素一个巧妙的促销方式,众所周知loft产品的二层面积均为赠送,而北京像素所谓的9800元是两层面积折合后的价格,其实单价也近2万,完全就是当时的市场价,但9800元这个宣传点太劲爆了,劲爆到整个市场都为之疯狂。

  我们先来看看槽点满满的项目,以其南区5#楼为例,该楼共30层,全部为40-60平米、3.2米层高的平层小户型,每层大约30-35户,6部电梯由一条大走廊连接整个楼层。

  看,有图有真相 ,像不像大学宿舍?这样的设计注定户型的得房率比较低,它的得房率在70%左右(得房率80%左右为正常值),且没有天然气。

  此外,虽然现在北京像素周边配套不错,但当时项目周边配套还是比较差的,只能依靠管庄等地的配套设施,尤其是距离项目3公里处还有个垃圾处理厂,垃圾厂的影响无需多说,大家都懂。

  即便如此,北京像素依旧成为刚需购房者的最爱,尤其是北漂一族。因为,2010年初北京开启住宅限购,把很多不符合条件的刚需购房者拦在购房大门之外。

  而此时,北京像素的“商住两用”、“不限购”则成为刚需购房者的最佳选择,近万套商住不限购房源在4年内几乎全部售罄,几度蝉联商住房销售冠军宝座,大有舍我其谁的架势。

  由于政府整顿商住房市场,导致现在几乎找不到当年北京像素盛况的资料,只能从零星报道中一窥其当年风姿。

  北京像素一时风头无二,不但吸引了大量北漂刚需购房者,还吸纳了大量投资客,因为以当时的市场来看,买北京像素或者说买商住房绝对是最佳投资选择。买了,就等于可以在家坐着收租金;买了,就等于可以坐等升值,实现财富自由。

  在以北京像素为代表的商住项目风光了8、9年之后,2017年3月26日北京市住建委出台了商住限购政策,北京商住市场瞬间冰冻,从限购前每天成交20-30套的成绩下滑到每月成交不足10套。

  据2018年初数据统计,自2017年3月26日后,北京商住房网签量仅3589套,较调控前一年的67013套现场报码跌幅达94.6%。

  1、商办项目最小分割单元不得低于500平方米,不得擅自改变为居住等用途。

  3、已出售的二手商办项目出售给个人时,买家资格除了满足住宅限购要求,还需要全额付款。

  1、商办项目最小分割单元不得低于500平方米,不得擅自改变为居住等用途。

  3、已出售的二手商办项目出售给个人时,买家资格除了满足住宅限购要求,还需要全额付款。

  依旧以北京像素为例,在调控前其loft产品成交价最高达65000元/平米,而调控后,loft产品普遍成交价4万左右,平层产品成交价3万左右。

  再比如,恒大未来城当时以8.4米层高而备受追捧,记得不少朋友还在朋友圈安利过这个项目,甚至@我让我去买未来城。

  可限购后,由于违规该项目不得不停止网签;同样停止网签的还有泰禾中央广场,不同的是,由于之前泰禾中央广场一切宣传包括样板间都是比照普通住宅来的(有天然气、厨房卫生间等),导致项目不得不整改,由此还引发了业主维权退房。

  不难看出,随着商住房调控政策的出台,北京商住市场遭遇了前所未有的暴击,瞬间回到解放前。

  北京像素有近万套商住房源,是北京最大的商住项目,自然也首当其冲的受到调控影响。

  据住在北京像素的网友回忆,2016年三四月份北京像素不但中介纷纷关门,就连不少底商也停止营业,常常前一天晚上还营业,第二天就发现关门了。

  由此还繁荣了小广告市场,当时因为中介的退出,加上如今大多正规渠道都不敢显示该项目,导致北京像素出租、求租只好靠最原始的方式——贴小广告。

  或许商住房市场真的跌落谷底,迫切需要看到一些希望,于是7月12日,不少媒体纷纷曝出“北京存量商办改公租房”的消息。

  然而,商住房的狂欢刚刚点燃就被住建委扑灭,针对此虚假消息,北京市住建委紧急辟谣,并提醒广大市民不要轻信谣言。

  我们先来看一下商住房出现的契机,由于住宅限购,便衍生出“不限购”的商住房,加之商住房大多为小面积产品,首付较低,经济压力小,符合了刚需一族的需要。

  有需要就有产品,于是大量商住产品纷纷抢占市场,同时,由于良好的市场环境,大量投资客也开始进入商住市场。

  而不管开发商也好,投资客也罢,最终为商住房买单的都是有购房需求的刚需一族,尤其是北漂刚需一族。

  对于住在北京像素的人来说,开发商跑路也好,商住未来堪忧也好,都不重要,重要的是生活在现在,因此,这里的人们依旧照常生活。

  虽然明知商住房没有天然气,孩子不能入学,更深知其产权只有50年(实际根本达不到50年,以北京像素为例,开发商于2004年拿地,到其2009年开始售卖,产权剩45年左右),但为了在北京有个家,依旧不得不选择商住房。

  并且几乎每一个买商住房的人都只是将其当做过渡性产品,打算将来卖掉后再买普通住宅。

  现在,随着政策性住宅越来越多,共有产权房,限竞房,公租房……刚需的选择也越来越多,商住房早已不是购房者的第一选择,未来市场越来越小。

  因此,个人认为,未来的市场早已不属于商住房,商住房退出舞台的可能性极大。